乐居财经 徐迪 1月6日，北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造项目CP00-0602-0002、0003地块项目设计方案公示。

该项目位于昌平区马池口镇土城村，用地范围东至回迁房地块，西起北沙河，南至土城北街，北至北六环南侧。总用地面积6.63万平方米，总建筑面积23.8万平方米，地上建筑面积15.55万平方米，地下建筑面积8.25万平方米。其中：

0002地块为R2二类居住用地，用地面积6.33万平方米，地上建筑规模约15.19万平方米，容积率2.4，绿地率30%，最高建筑32.6米，11层，规划居住1418户，配有机动车位1877个，非机动车位2937个；

0003地块为A8社区综合服务设施用地，用地规模3000平方米，地上建筑规模3600平方米，容积率1.2，最高建筑4层，15.45米。

平面图显示，项目规划建设21栋7-11层住宅楼，由南至北三排式整齐排列，北部一排1-7#栋楼均为11层洋房；

中部最西边的15#楼为10层，退层9层、8层，9-11#为11层，退10层；12-14#均为11层；

南部一排，16#为11层，17#11层-10层，18-19#为9层-8层，20-21#为8层-7层。

21栋洋房由一条街坊路分为东西两区，西区9栋，东区12栋，街坊路南端连接土城北街，设有地库和人行出入口。

小区主入口在东侧，东南角为一栋4层高的L形社区会客厅，向内为下沉庭院和配套楼，配建社区卫生服务站、文化设施、管理服务用房、助残服务中心、居家养老服务驿站和社区商业服务网点，以及未端配送场站等。

上述地块由北京城建集团2024年7月3日底价19.86亿元摘得，折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡。

地块北侧为林草保护区和生态混合区，有水塘和大量绿地；东侧为土城回迁安置房，2024年12月26日正式开工建设，总建筑规模约14万平方米，包括8栋住宅楼和4栋服务配套公共建筑，预计可提供约1083套安置房，计划于2027年竣工交付。

东南角为在售新房北京城建国誉燕园项目，共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，截至目前网签1041套，去化不到六成，成交均价3.31万/㎡，约为指导价的85折。

北京城建昌平这两个项目最大的问题就是周边没有地铁，需要公交换乘；开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。整体出行方面对通勤族不友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），整体还是需要有一个较长周期的发展时间。